金九踏空,樓市黯淡,利空消息不斷傳來。近期,黑石撤資、綠城受銀監(jiān)會調(diào)查傳言、對沖基金狙擊內(nèi)房股使股價暴跌、標普再出“黑名單”等成為樓市的熱門話題,無不顯示出市場的恐慌情緒正在蔓延,而且國際投資者似乎比國內(nèi)更加悲觀。
本周,全球最大的私募股權公司黑石集團首次從中國樓市撤資,將上海一家經(jīng)營良好的購物中心出售給香港富豪鄭裕彤,此舉被視為國際熱錢撤出中國房地產(chǎn)市場的信號。
9月27日,自調(diào)控以來一直給中國房地產(chǎn)行業(yè)“負面”展望的國際評級機構標準普爾稱,如果中國房地產(chǎn)銷售額在2011年下半年下降20%、2012年下降30%,一半以上的地產(chǎn)商會出現(xiàn)流動性問題,并預計2012年房價將下跌10%。
調(diào)控6個月以來,隨著銷售不利和持續(xù)的銀行借貸緊縮,各界對開發(fā)商資金鏈是否會斷裂的擔憂也日漸加深,但外資似乎“不太懂國情”,目前國內(nèi)各專家、開發(fā)商或研究機構的主流觀點還是“HOLD得住”:開發(fā)商資金壓力加大,但尚未承受重壓。
除了報表數(shù)據(jù)外,市場似乎還彌漫著一種心理:經(jīng)歷了上一輪調(diào)控中政府救市、房地產(chǎn)市場V型反彈后,無論開發(fā)商還是購房者對中國樓市的信心都大為強化。
2008年初判斷樓市會“百日劇變”的潘石屹近期被問到“劇變會否重演”時說,“開發(fā)商穿著棉衣,地方政府穿著單衣”,依賴出口的中小企業(yè)、負債累累的地方政府都比開發(fā)商更困難;而SOHO夫妻檔的張欣對外媒透露,她判斷調(diào)控政策將在未來6個月內(nèi)結束。
如果未來銀根放松,那么開發(fā)商的資金風險仍然是一個不動真格的“狼來了”的故事,正如中信證券近期的一份報告所言“貨幣寬松,房地產(chǎn)行業(yè)顯然將迎接牛市,不需要考慮資金問題!
如果不呢?中信證券上述報告進行了此項研究,得出的結論是:在最壞的情景下,全行業(yè)四季度現(xiàn)金流出占貨幣存量近30%,上市房企中僅有18家現(xiàn)金流能為正,萬科、保利等龍頭都有現(xiàn)金流風險,而如果不依靠信托或其他渠道形成凈新增現(xiàn)金,整個行業(yè)只能維持很短的時間,單個資金不好的公司幾乎馬上要不能支持。
當然,“最壞情景”只有極小的概率,比如當年的順馳;但當前之際,調(diào)控政策“收或松”、開發(fā)商“抗或降”,或許都將成為中國房地產(chǎn)市場的新轉(zhuǎn)折點。(記者 自曾暉)